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二手土地市场占墨尔本整体土地销售市场近40%

时间:2019-03-12  来源:澳洲日报   作者:网管   点击:

RPM房地产集团第四季度住宅市场回顾报告显示,墨尔本和吉朗地区土地市场上超过三分之一的销售是二手土地,其中更不乏市场投机者想快速脱手的土地销售。

RPM分析了整个墨尔本增长走廊的二级土地市场的规模,该市场目前正达峰值,共有2415块土地,占市场总量的39%,其中包括二手土地。

RPM别墅社区项目管理总监Luke Kelly说: “目前超过一半的二手土地交易 — 53% — 已经交割, 这表明大部分的交易是真实投资者,或很多是由于更严格的贷款标准或环境变化,导致无法融资以完成建房的自住者。“

“虽然这些买家土地部分已经交割,但现在可能负担不起建造房屋的费用,因而不得不把这块地重新挂牌出售。”“我们可以假设,其它1,200笔尚未交割的二手土地,都是处于类似处境的买家,以及试图从过去几年价格大幅上涨中获利的投机者。”

“那些在去年3月市场巅峰前的6至9个月购入,认为房价将进一步上涨的人,将需要在今年9月交割。”他们可能处于相同情况,无法融得建房资金,进而可能选择不交割。

“因此,随着交割时间的接近,我们可能会看到一些二手土地有价格上的调降。”然而,现实情况是,为避免失去已支付的定金,大多人选择仍能获得盈利之最小利润 — $30,000澳元的利润总比$10,000澳元的损失好,”

RPM的分析包括在去年12月中旬对realestate.com.au进行了为期一周的深度分析,该分析不包括所有开发商或相关销售和营销代理机构的销售。基本上,即是包括所有当地房产代理机构销售的所有土地。

在所有二手土地销售中,西部增长走廊占百分之42,北部增长走廊占百分之34,东南走廊占百分之18,而吉朗和Surf Coast占百分之6。

尽管传统观点认为二手土地会压低市售土地价格,但RPM的分析显示了一幅不同的图景。

“数据显示,市售土地比二手土地售价更便宜,因为开发商在自己的地产项目上以更低的价格分割更小面积的土地。”

根据这份报告显示,二手土地的平均面积为467平方米,比市售土地面积大7%。此外,截至去年12月底,市售土地的平均价格为$342,732澳元,相比二手土地的平均价格要低6%,即$21,349澳元。

“因此,尽管传统上的二手市场已建构出一个折扣的二级市场,市场上推出较小地块以解决可负担能力的担忧,因此可看到价格较低但每平方米的售价实为较高。”

“在墨尔本的总体水平上,市售土地每平方米价格为$790澳元-价格上涨11%,比二手土地高出1%。”“尽管如此,我们预计二手土地价格将通过私下谈判降低价格,以实现销售。

“这些新增的二手土地,再加上市售供应,显示市场相对正常,或略低于每年约15, 000宗土地交易的长期历史平均水平。”

该报告还指出,土地市场于去年第四季度的低迷加剧,销量与前一季度相比下降42%,与前年同季度相比下降58%。尽管如此,土地中价位保持稳定,较第三季度上涨1.1%,至$325,000澳元,较2017年12月上涨7.5%。

“尽管整个住宅市场在2019年需要时间复苏,但随着首次购房者数量的增加和信贷渠道的改善,土地等一些次级市场可能会复苏会更快。”

“在联邦选举结束后的下半年,一旦拟议中的负扣税和资本利得税改革变得更加确定,以及市场根据贷款情况的变化进行调整,我们应该会开始看到更高水平的活动。”

增长走廊地区摘要

西部增长走廊地区的土地总销量占整个增长走廊总销售额的百分之45,共售出1,084块土地。然而,与2017年同期相比,总销售量仍下降了百分之58等同于减少售出1,448块土地。北区增长走廊的土地总销量创新低,仅售出445块土地,相比2017年同期销量减少了百分之67。因此,总土地销售的占比从百分之24降至百分之19。东南区增长走廊的土地销售为517块,较去年同一季度的销售减少百分之29。然而,土地销售总额占所有增长走廊比例从百分之13增长到了百分之21。大吉郎增长走廊地区占总土地销售的百分之15,略低于去年同期百分之20的占比。这是因为土地总销量下降百分之69 至只售出355块土地。

公寓和联排别墅

公寓和联排别墅市场放缓的关键因素,仍是投资者和自住者受到监管驱动的信贷限制,再加上房价下跌,使购房者对楼花完工的融资产生了不利影响。在面对逆风表现出强劲的经济活动后,其它住宅最终都屈从于当前的市场状况。2018年第四季度其他住宅(公寓和联排别墅)的批准数量较上一季度下降6%至创纪录的5,831套,为2017年第二季度以来的最低水平。与去年同期相比情况更为严峻,批准数量下降了55%。尽管去年第四季度联排别墅的批准数量较上一季度增长6%,但公寓的批准数量却下降了19.3%。与去年同期相比,联排别墅的批准数量下降了8%,公寓数量下降了71.2%。

欲获得涵盖成长型区域市场、开发项目、公寓和联排别墅以及国际投资者报告可至rpmrealestategroup.com.au网站下载。


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