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澳洲酝酿楼市风暴 住宅泡沫劲过英美当年爆破前

时间:2017-12-05  来源:澳洲日报   作者:网管   点击:

 

彭博社表示,澳洲近年楼价飙升,全国住宅价值已激增至7.3万亿澳元,相当于其GDP总值4倍多。即使是英、美市场在10年前的楼市高位也未达如此水平,之后英、美楼价下滑拖累了经济,市场人士亦担心澳洲可能会步英美后尘。澳洲央行近期表示,由于中国政府加强控制资金外流,且澳洲银行业收紧按揭,中国投资者对澳洲住宅需求在过去一年显著放缓,预示当地楼价或会回落,回落幅度将决定澳洲未来的经济命运。

楼价难负担程度仅次香港

房地产一直是澳洲重要的经济支柱。自2000年以来,澳洲的楼价升幅几乎是20国集团(G20)之首。根据研究机构Demographia的数据,悉尼楼价的可负担程度已超越伦敦和纽约,在全球最难负担楼市排行榜排名第二,仅次于香港。澳洲人习惯把房产当成提款机,透过加按支付汽车、游艇、物业投资等贷款。由于利率降至历史低位,且贷款所支付的利息可获税务宽免,加上银行业依赖按揭借贷,令很多澳洲人都借下巨款买楼。

 

 

家庭负债比率全球次高

澳洲央行主要依赖银行业监管机构为贷款设限。央行认为,澳洲金融体系有能力抵御冲击,但对贷款者却信心不大。澳洲央行已明确表示利率暂时不会上涨,与西方主要央行逐步收紧货币政策背道而驰。根据国际结算银行(BIS)的数据,澳洲家庭的负债相对于GDP的比例,仅次于瑞士是全球第二高。该国工资增长接近历史低位,无助偿还债务,澳洲央行也不敢轻易加息。麦格理银行表示,这样的债务水平,意味加息对消费者的影响,将比1990年代中期的加息周期大两倍。

瑞银警告﹕冷却速度或远快预期

瑞银经济师早前警告,澳洲楼市过热已经完结,冷却速度可能比预期快得多。当前悉尼市内正大兴土木,新盘不断涌现,但澳洲央行相信人口增长最终能消化这些新供应。央行对墨尔本楼市供应过剩的忧虑最近有所缓和,惟布里斯班的供应量仍令人关注,预料布里斯班今年新盘落成量创高峰,过去3年当地住宅数量已增长逾三分之一。

大摩﹕物业资产牵涉巨额债务

当前澳洲主要城市的楼价趋于平稳,10月悉尼楼价连续第2个月下跌,布里斯班和墨尔本市场还有大量新盘供应。分析师警告要关注楼市倘走势偏软对澳洲经济的影响。摩根士丹利驻悉尼的经济师Daniel Blake称,由于很多物业资产都牵涉巨额债务,令澳洲经济暴露于风险当中,稍微震荡都可能有重大影响。随着房产作为金融商品的角色日益重要,投资者购入大量按揭相关产品,使银行业利润可观,但同时也带来大量风险(图4)。虽然澳洲央行确定银行业有足够缓冲来应对经济下滑,但银行业可能会发现要在楼市下跌时评估抵押品价值有其难度。


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