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报告称澳散户投资者过多 致住房市场濒临崩溃边缘

时间:2017-12-01  来源:澳洲日报   作者:网管   点击:

一份新报告称,澳洲房价崩盘的风险越来越大,因为有很多散户房产投资者、房价飞涨、家庭债务创纪录,而且经济似乎失去了动力。

据澳广公司报道,澳洲对冲基金Watermark Funds Management警告说,澳洲住房市场的状况和全球金融危机过后经历房地产泡沫破裂的国家类似,比如美国、英国、西班牙和荷兰。

Watermark预计,全国房价将在明年上半年触顶,悉尼、珀斯和达尔文的房价已经在银行监管机构澳洲审慎监管局(APRA)对投资者贷款的打击之下下跌了。

House sold sign outside a row of terraces in the inner-Sydney suburb of Glebe

房价下跌意味着投资者推涨了住房市场。

Watermark表示,澳洲住房市场最令担忧的是,投资住宅房地产,依靠房价攀升来盈利的散户投资者达到“极端的”水平。

在澳洲新增的抵押贷款中,非专业房产投资者所占比例为35%比美国、英国和加拿大的高约三倍。

A real estate auction sign in front of a house.

在悉尼,业余房东申请的抵押贷款所占比例为42%,2016财年在所有新抵押贷款里占了一半的比例。

报告表示,除了银行监管机构打击投资者贷款之外,如果联邦政府由工党来执掌,这样的政府可能抑制针对房产投资者的税收优惠,比如负扣税。

“最近的宏观审慎措施和未来可能出现的税收调整都旨在减少澳洲住房市场的投资者活动,这一点令人担忧,”报告里写道。

如果更多业余投资者卖房,或者投资者贷款需求持续下降,人们对房价下跌的担心可能会加剧。

Watermark表示,全球金融危机之前,美国就出现了类似的状况,部分城市的大量房产投资者导致市场更加动荡。

“本世纪初美国的经验意味着杠杆投机者较多的住房市场在繁荣和萧条时期都会表现出更大的波动性,”报告写道。

与美国全国平均水平相比,这些“投资者”城市的繁荣时期房价涨幅超过50%,下滑时期的修正幅度也超过50%。

报告作者、Watermark金融投资部门主管Hamish Chalmers表示,如果散户投资者出逃,澳洲房价可能大幅下跌。“我们的研究显示,澳洲经济出现许多和其他经济体在房地产泡沫破裂之前类似的症状,因此房市肯定是在减速。接下来会发生什么、事情有多糟糕将取决于政府和监管部门的反应。”

“这将取决于银行自身的反应。我认为重要的是,澳洲的不同之处在于有庞大的业余投资者队伍,”他说道。

摩根士丹利(Morgan Stanley)进行的调查发现,如果房价持平或下跌,40%背负着房贷的澳人会打算卖房。背负只付利息贷款的人卖房意愿高三倍。

报告指出,极端的家庭债务水平导致的衰退会更深远、更持久。

Watermark表示,澳洲统计局的40年数据显示,澳洲家庭的抵押贷款债务逐年攀升,澳储行就警告过家庭债务达到创纪录的水平,经合组织也强调过。

Chalmers表示,按揭贷款借贷业务的扩张达到史无前例的水平,这是受澳洲近25年来没有经历严重经济衰退所推动的。

报告援引Macquarie Research的话说,和英国同等收入的人相比,澳人可以贷到更多钱。“我们认为,英国银行家还记得衰退期和房价下降的光景,但澳洲银行家想象不到。我们认为,人们以后会发现,澳洲银行向家庭提供了太多的贷款。”


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