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为什么房产投资者没有你想象的那般富有?

时间:2017-09-08  来源:澳洲日报   作者:网管   点击:

过去几年,在悉尼和墨尔本的房产投资人数急剧上升,许多人还积累了相当可观的房产组合。

许多Y世代的投资者因拥有大量价值数百万元的投资而备受关注。

但他们是否如表相一般富有?要回答这个问题,首先要了解他们是如何购买房产的。

第一套房产

不论是对投资者还是首置业者而言,拿下第一套房产被公认是“最难的”。

在这一阶段,要储蓄一笔不小的存款或者动用父母的钱,这是最通常的作法。没有任何帮助,多数投资者和首置业者可得付出不少努力,以10万附加其它费用为例。

但买房投资与自住还是有区别的。

通常,投资性房贷的利率也更高,但在许多情况下,与置业者相同的收入,他们能够借贷的金额更高。理由很简单:租金也是收入。

2016年,Macquarie分析员的研究发现,年收入$105,000的投资者可以借贷的金额为?$813,000,而置业者只有$588,389。

如果首次投资者降低自己的生活费,比如租一个更便宜的地方或与人合住等,那么他们还有能力借得更多。

除了借贷能力上的优势,他们还可以更早买到他们负担得起并认为有良好增值空间的房产,而首置业者则要被居住和工作地点所限制。

投资者通常也能在可负担范围内的区域购买房产–首付更低,比如一些郊区或大城市的外围。购买较便宜的房产,意味着他们在将来有能力购买更多。

每个投资者的方式都不一样。举例:假设一名投资者5年前购入两套公寓,地点位于如悉尼的西部郊区这种受投资者追捧的地方,每套25万元—在2012年这个价格是可以拿到的。

下套房产

对投资者而言,为下套房产积累首付的不再是储蓄,而是使用现有的房屋净值。

这需要等待,希望市场升值,做下翻新或偿还贷款。

房屋净值,就是目前的市值减除所有未偿还的房屋贷款,剩下的就是你所拥有的物业价值。例中投资者两套25万的公寓,保守估算,在今天的重估价为35万/套,总计70万。

这名投资者每套只付了5万定金,也就是房贷为20万/套,尽管没有付清全部房款,但她已将两套的定金从10万变成30万,因为理论上两套公寓已经升值了20万。

这意味着,这一投资组合价值70万,而负债不变仍为40万。

所以,投资者可以将净值从这些房产中抽出来再去负担更多的定金及费用。这种方式可以多次使用,投资组合可以增加到10套以上的房产,直到银行不再借贷给他们。

Mortgage Choice2017投资者调查发现,22.2%的投资者使用现有房产净值作为抵押拿到了一套投资房产的全部借贷,而另外29.6%的投资者则借到了全部房款的一部分。

基于这一数据,一半以上的澳洲房产投资者依靠净值建立投资组合。

如果我们这位投资者决定使用她的净值购买一套50万的投资房产,那她的房产组合就达到了3套,组合价值达到120万。

但如果这位投资者在这个时候卖掉她的房产组合,那她也带不走120万,实际上她与“房产百万富翁”还相距甚远。

把资本利得税及销售费用算在内,剩余价值会很快被侵蚀掉,加上手持房产增加的费用—包括租金与按揭之间的差额,对房产的改善,保险及其它支出,它看起来没有最初的一次性数据那么漂亮了。

很多投资者不会在这个时候选择出售,事实上许多人在短期内宁愿亏钱,因为所付的钱比租金还多,他们寄希望于将来能够赚钱。

2016 PIPA年度投资者情绪调查发现,64%的受访者购房是着眼于“长期增长”,增长10%,在我们案例中的投资组合就将增加12万的净值。

但如果没有升值,鉴于手持房产产生的成本费用,他们就会亏钱。如果房价下跌,这些投资者很有可能面临的情况是,按揭金额比房产价值更高。


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