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澳房地产界:中资撤离可控 房价不会暴跌

时间:2017-08-12  来源:澳洲日报   作者:网管   点击:

最近几个月,Meriton、Crown Group和JQZ等住宅开发商一直忙着向潜在的外国买家发宣传册,宣称在他们购买新公寓楼花的时候为他们“付印花税”。

据《澳洲金融评论报》报道,这些深受外国买家欢迎的开发商现在面临寻求放缓的问题,尤其是最大的买家群体——中国买家承受着中国对资本外流和海外投资的控制所造成的打击。

外国投资者对悉尼和墨尔本新住房供应有着巨大的兴趣。瑞士信贷(Credit Suisse)的研究显示,新州25%的新住房被外国买家买走了。在墨尔本,这一比例是16%。外国买家里的大多数都是中国买家,但他们现在难以把钱汇出来买公寓。

N1 Holdings的抵押贷款经纪人Ren Hor Wong和Home789的项目营销员Walton Chu对外国买家市场比较熟悉。他们不是那么乐观。

“市场信心肯定不是积极的……我甚至听说过经纪人或开发商承担法律费用的事,”Wong说道。

Chu表示,外国买家的兴趣“完全消失了”。

举足轻重的中国开发商大连万达决定出售黄金海岸和悉尼大部分项目时,有人担心中国在澳洲的交易和商业并购会消失。大连万达的老板王健林将他的主要股权卖给他的私人公司,但市场认为,其私人公司未来会剥离资产。

Wang Jianlin, chairman of Chinese heavyweight Dalian Wanda, whose  decision to sell most of its Gold Coast and Sydney ...

本地银行家、经济学家及房产经纪人表示,中国政府对商业投资的控制所造成的影响没有对住宅投资造成的影响那么大。

“2014年以来,中国投资者对商业地产进行了逾70亿元的投资,但需要指出的是,宗的商业地产投资所占比例依然相对较小,”摩根斯坦利(Morgan Stanley)在一份报告中说道,“住宅受(资金外流)限制的影响会大很多……我们认为,进一步收紧对资金的控制将给中国对澳洲住房的投资造成更多负面影响,无论是对终端产品还是对土地开发来说。”

AMP Capital首席经济学家奥利弗(Shane Oliver)也赞同这样的看法。过去几年间,悉尼和墨尔本大兴土木,公寓存量达到前所未见的水平,很多开发商将难以找到外国买家来消化这些供应。

“未来一年左右,很多开发商将依赖于中国投资者来消化存量。这些新屋供应将在未来12个月内上市,加重‘消化’问题,并给价格带来一些压力,”奥利弗说道。

他补充道,房价的变化不会太大。2015年中国调整政策以来,房价一直在涨,因此本轮资金外流限制所造成的打击不一定比去年重,但还是有一定的风险。

JLL估价专家霍奇(Tyrone Hodge)表示,他们还未看到悉尼和墨尔本的估价受到影响。新公寓项目的销售变慢了,因此越来越多开发商提供返还和其他优惠措施,但目前他们没有看到房价大幅下降。

The impact of Beijing's controls on commercial investments is not as worrying as the impact on residential investments, ...

重要的是,在私人借贷机构的帮助下,外国买家不单单可以完成以前的购房交易,还可以购买新住房。

“我们没有看到巨大的压力。融资很难,但有新的资本进入,市场上出现了很多非银行借贷机构,”霍奇说道。

莱坊(Knight Frank)的研究也显示,2016年年底,中国投资者购买的住宅开发地块同比增加了12%。

奥利弗表示,虽然中国投资者的商业交易没那么令人担忧,但需求的放缓也给可能过热的商业地产市场带来喘息的机会。

莱坊亚洲市场主管Dominic Ong表示,这样的喘息机会不会持续太久,因为从其他来源进来的中国资金依然很强劲。即便大连万达、安邦保险、海航集团和复星集团等巨头在海外撒钱负债累累引起了中国政府的注意,停止花钱,但其他中国投资会来填补空白。

“中国资金有三种,来自中国大陆的、来自香港的,以及已经在香港或澳洲的中国大陆资金,”他说道,表示来自中国国有企业或高负债大集团的资金会受影响,但在中国以外有资金的大陆与香港投资者将继续在海外保持活跃。

“实际上,这些公司现在是市场是最活跃的。短期来看,你不会看到资金枯竭的问题,”Ong说道。


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